Daca nu le-ati citit….ar fi bine sa le cititi!

Banca…..Credit-prima casa.

Banca…..Credit-prima casa (2).
 

Tinand cont ca in prima parte  v-am prezentat pasii de urmat, pe scurt pentru  credit-prina casa, am inceput apoi sa dezvolt fiecare pas in parte. Am ajuns la pasul nr 2 si anume:

2.Depunerea documentelor.

Acte necesare:
-adeverinta de venit(ti-o da brokerul /banca si trebuie completata de catre societatea unde esti angajat)
-copie dupa buletin
-copie stampilata cu “conform cu originalul” la contract de munca si actele aditionale aferente acestuia,
-carte de munca-originala + copie
-fisa fiscala pe anul anterior (2011 in cazul de fata)- copie( daca ai lucrat cumva la mai multe societati ,de la toate iti trebuie acasta fisa fiscala)
-extras de cont cu ultimele min 3 salarii,stampilat de banca unde se vireaza salariul ,sau ultimele 3 fluturase cu salariul.

-ultima factura emisa pe adresa de domiciliu(depinde de la banca la banca pe care o cere)

Cu aceste acte se face o pre-aprobare financiara ,adicatelea banca iti transmite cam la ce suma sa te astepti, ca tu poate visezi o suma ,dar banca sigur iti va spulbera visele.In momentul in care ai terminat cu acesta etapa ,trebuie sa pregatesti actele imobilului pe care doresti sa-l achizitionezi si se trece la pasul urmator.

Va anunt ca la trecerea fiecarei luni, in care voi alergati cu actele pentru dosar dosarul ( 8 luni in cazul meu), o sa aveti nevoie de o noua adeverinta de venit(actualiata de fiecare data pe ultimele 3 luni). Cred ca daca ma angajam in prima zi cand am depus dosarul, la cat m-au taraganat indeplineam si o conditie pentru primirea creditului si anume cea de min 6 luni lucrate cu continuitate.

Fiecare banca are politica ei si cere factura de utilitati, insa la iecare banca ti se cere o alta factura. Atentie , pentru cei ce doresc credit de la Alpha Bank , factura de utilitati reprezinta ultima factura de la domiciuliul stabil a telefonului fix,  sau a unui abonament de telefon mobil pe numele depunatorului la adresa de domiciliu stabil.

Dupa ce am reusit sa fac rost de factura de utilitati de la domiciliu(nu mai am tangenta cu acel loc de 2 ani) , m-am trezit ca-mi cere factura prezentata mai sus. Noii proprietari nu aveau tel fix, asa ca banca mi-a propus sa-mi fac un abonament de mobil, adicatelea mai imi baga pe gat un abonament de doi ani , care sa-l plateasca cine? MOA !

Le-am futut muma-n cur si nu m-am bagat la cheltuieli aiurea si sa mai si astept o luna pana la prima facturare a abonamentului, asa ca ….vorbesc repede cu prieteni si ce redeti ca am facut? MI-AM SCHIMBAT DOMICILIUL….acolo unde am gasi si un telefon fix .In 10 zile m-am dus cu noua copie de buletin si cu ultima factura de telefon de la domiciliul nou.

3.Acte imobil ce doresti sa-l achizitionezi

-contract vanzare cumparare al apartamentului (cel care-l au proprietarii actualmente)
-CF actualizat
-copie buletin(pasaport) al proprietarilor apartamentului.

Atentie maxima la CF,in el trebuie sa apara numele proprietarilor si nimic altceva, deoarece acel apartament s-ar putea sa fie ipoteca la vreun credit ceva si atunci apare in Cf , numele bancii la care sa bagat ca si ipoteca.

Nu acceptati sa vi se dea doar o copie din cartea funciara colectiva si va explic si de ce. Eu nu aveam de unde sa stiu ca mai tarziu pot aparea probleme daca dau doar o copie a cartii funciare.In momentul in care am ajuns la faza de precontract am aflat ca am nevoie de CF de autentificare , care nu imi putea fi dat deoarece apartamentul nu a fost intabulat. A fost cumparat de la stat, s-a operat in cartea funciara acum zeci de ani , iar pe acea vreme exista doar CF colectiv si atat . Vanzarea unui apartament  nu se poate face cu un CF colectiv , ci cu cel individual al apartamentului . Ce implica asta? Noi cheltuieli si drumuri.

Am vorbit la biroul de Cadastru din zona respectiva, am programat o intalnire cu o firma specializata ce se ocupa de intalubare si tot odata am discutat si de preturi, ca era normal . Intabularea unui apartament costa 400 lei , dar pentru ca m-au grabit cei de la banca s-a facut la urgenta …1100 lei . Pentru ca totul in Romania se rezolva pe relatii , am avut un super noroc ca la firma topo cand am discutat sa ma intalnesc cu un tip cu care am stat in camin pe timpul studentiei. Ne cunosteam , deci urgenta in loc de o saptamana , am rezolvat-o in 3 zile…cu banul jos. Am rezolvat de CF si de incheiere, actele au fost trimise la banca si …Doamne ajuta , sunt eligibile si acceptate .

De mentionat faptul ca eu am vrut sa cumpar apartamentul parintilor prietenului meu si el apartamentul parintilor mei , de aici si atata futere si rupere . Ca daca era alta situatia, spuneam proprietarilor ce au de facut si daca vroiau sa mai vanda, se ocupau de acte.

4.Evaluarea imobilului

In tot acest timp sa nu cumva sa credeti ca stati degeaba. Spuneti proprietarilor sa caute o persoana atestata pe audit energetic si sa va rezolve cu un certificat energetic al apartamentului . Sa nu cumva sa se incadreze intr-o clasa mai mica decat C ca nu ati facut nici un rahat, banca nu-l va accepta.Acesta afacere costa in jur de 100 euro. Si vorbiti la banca sa trimita evaluatorul pentru evaluarea apartamentului . In functie de oras , zona, magistrale CFR , drumuri, porturi, rezistenta constructiei , anul constructiei , etaj  si altele se va da un punctaj pe apartament si in functie de acesta se propune un pret .Banca va deschide un cont pe numele tau ,in care tu vei depune o suma stipulata de banca.Aceasta suma reprezinta plata pentru evaluatorul ce va fi trimis din partea banci sa evalueze imobilul ce vrei sa-l cumperi ( te mai costa in jur de 100 de euro , depinde de fiecare banca in parte).Banca o sa va anunte in functie de evaluare cat este dispusa ea sa dea pe apartament.

Tu sti ca in preaprobarea financiara ti s-a aprobat o suma .Sa zicem de exemplu 50000 euro,iar evaluarea imobilului a iesit la 60000(cel mai fericit caz ca este evaluat mai mult). Din evaluarea facuta scazi 5% (avansul care tu trebuie sa-l dai la creditele pentru prima casa) si inseamna ca banca ar trebui sa-ti dea 57000 euro,insa dosarul tau s-a aprobat la 50000 euro maxim,asta inseamna ca te apuci sa negociezi cu vanzatorul….:( sau sa te scobesti bine de inca vreo 7000 euro.

In momentul in care ai ok-ul de la banca , te apuci de actele preliminare vanzarii si anume:

– declaratie pe proprie raspudere ca nu ai alte proprietati,

-precontract de vanzare cumparare

Aceste acte se intocmesc in fata unui notar public. In momentul in care  ati ajuns la notar , sa fiti pregatiri cu bani de declaratie (aproximativ 50 lei)  si precontract (aproximativ 400 lei) , plus banii de avans ( 5% din valoarea creditului) pe care-i inmanati proprietarului in fata notarului. Aceste acte vor fi intocmite in mai multe exemplare,  pentru fiecare parte contractuala ( 5 ex- tu , proprietari , notar si 2 ex banca), le iei si le duci la banca, dupa care astepti aprobarea finala.

 5.Aprobarea finala

Vei fi anuntat de banca cand dosarul tau va fi aprobat de banca centrala pe care ai ales-o si apoi de la Fond. In momentul acela pui mana pe telefon si anunti notarul sa scoata un CF de autentificare , care este valabil 5 zile si numai el il poate scoate pentru ca acela se foloseste in scopul vanzarii unui apartament . Suni si proprietarul sa se pregateasca cu actele necesare intocmirii contractului final de vanzare cumparare si anume:

– certificat fiscal de la primaria locala precum ca nu au dari la stat (impozite pe proprietati si altele) pentru ambii proprietari.

– declaratie de la asociatia de locatari precum ca nu ai restante

-ultima factura de la utilitati( curect)

– declaratie de la directia de ape ca nu ai datorii la ei si ca proprietarul este cu cheltuielile la zi .

-cont deschis pe numele proprietarilor ( de preferat la banca cu care tu faci tranzactia si in moneda in care se face acesta)

-cont deschis pe numele tau ( in moneda in care se face tranzactia) …in acest cnt vei depune banii de rate ,dupa ce vei primii creditul.

In momentul in care aceste acte sunt gata, suni la notar si intrebi cu cati bani sa te prezinti pentru onorariul lui ca-ti face actul final si inscrierea in cartea funciara .Te duci la notar pentru intocmirea actelor finale.Incarca-te cu multa rabdare pentru ca s-ar putea sa ai bafta ca exact in acel moment sa se strice PC-ul , sau a nu mearga netul , sau imprimanta .Niciodata nu se stie , eu am stat 7 ore pentru tiparirea unui contract de vanzare cumparare si nu va spun ca aveam nervii intinsi la maxim .Ar fi bine ca in acest timp inainte sa dea print la document,sa trimiteti un mail  celui care se ocupa de dosarul vostru, sa verifice contractul …SIGUR SE VOR GASI GRESELI.

Atentie!!!!! Fiti pregatiti cu bani de onorariu pentru notar , iar proprietarii cu bani pentru impozitul pe banii ce ii va lua de la tine.(s-a  platit 3700 lei pe onorariu si impozit)

Cand ai actul final de vanzare cumparare (5 ex, deja verificat de cel de la banca  si dat ok-ul precum ca se poate printa) , il duci la banca si astepti ( 3-5 zile) ,  inscrierea in CF a noilor proprietari. Fiti atenti ca in noul CF trebuie sa apara statul roman si banca, sa nu cumva sa patiti ca mine sa apara doar una sau cealalta sau una in favoarea celeilalte . Eu am schimbat CF-ul de 4 ori pana sa-l primesc pe cel corect. Chiar daca sunt gresite , toate originalele se depun si ele la banca.

Ai terminat cu actele …(s-o crezi tu!), urmeaza  sa semnezi o gramada de contracte cu banca, contract de credit imobiliar, contract de garantie , contract de  ipoteca,asigurare pe apartament. Rezervati-va vreo 2-3 ore pentru citire evaziva si semnarea contractelor in 6 exemplare.Dupa ce ati semnat toate aceste contracte , mergeti la caserie si platiti  primele 3 rate conform desfasuratorului pe care-l primiti ( o garantie pentru ei) , 70 roni pentru tranzactii si nu mai stiu ce si 25 euro pentru asigurarea pe apartament.

Dupa ce toate acestea au fost rezolvate , se vor scana si confirma de banca centrala, dupa care in cateva zile se va face tranzactia banilor in contul fostilor proprietari.

Nu cred ca trebuie sa va mai spun ca dupa tranzactie trebuie sa mergeti si sa schimbati toate contractele de utilitati pe numele vostru …

Cu acestea fiind spuse…BAFTA !!!!

Sa auzim de bine!

Sursa foto…

Dupa ce v-am prezentat in articolul anterior, ” Banca…..Credit-prima casa.”, care sunt pasii pentru a primi un credit, acuma voi incerca sa iau fiecare etapa in parte,pentru ca unele persoane sa inteleaga exact ceea ce am explicat anterior.

Micutu204  intr-unul din comentarii spunea:

“Dar parcă era vorba de o casă nouă pe un teren cumpărat cu o proiectare discutată …. pe celălalt site.”

“Am în cap … poveşti din aprilie-mai 2011 pînă acum.”

Este vorba despre aceeasi casa noua,insa pe un teren care noi l-am luat in concesiune ,cu drept de cumparare la intabularea casei. Daca sunteti intr-o situatie similara,cascati ochii bine la ceea ce scriu in urmatoarele randuri .

 1.Informare

Am fost la vreo 4 banci sa vedem in ce conditii ne dau un credit pentru a construi o casa si anume cea care este deja inceputa pe acel teren in concesiune( conform contractului de concesionare,in primul an trebuia inceputa constructia ,asa ca noi am executat fundatia si am ramas la acel stadiu)

Vrand sa terminam cu  constructia casei,ne-am hotarat ca singura sansa ar fi sa mergem la banci sa vedem ce credit am putea lua. Ne-am izbit de tot felul de probleme si piedici si anume…la prima banca nu ne aproba credit pentru construirea primei case , deoarece terenul era in concesiune ,adicatelea in proprietatea primariei pana in momentul intabularii casei si a cumpararii terenului . La a doua banca , accepta acest lucru, insa, trebuia sa cautam o firma de constructii acreditata de respectiva banca cu care faceam un contract de executia constructiei,insa plata nu se facea pe etape de lucrari ci la terminarea si intabularea casei ,asta pentru ca terenul era in concesiune ,iar banca nu se incurca cu asa ceva. La a treia banca la care am fost ,accepta  conditiile in care ne aflam ,insa trebuia sa fim casatoriti si creditul care-l primeam era prea mic si aveam nevoie de coplatitori (daca incercam cu parintii nostri ,fiind in varsta se micsora termenul de rambursare la 15 ani,cu rate pe care nu ne permiteam sa le platim ). La a patra banca la care am fost ,am incercat sa vedem daca putem lua un credit cu ipoteca .Adevarat ca dobanzile sunt mai mari decat la creditele pentru prima casa, insa am zis ca incercam orice ,numai sa avem si noi casuta noastra,la care numai proiectul a durat ceva timp pana sa ne hotaram la varianta finala ,asta pentru ca trebuia impacata si capra si varza(eu si Ovi)….Bine macar ca nu am frecat pe nimeni ,conceptul si proiectul l-am facut noi .Dar sa revenim , la creditul cu ipoteca trebuia sa avem un avans de 25% din valoarea creditului, plus bani pentru plata impozitelor, notari, acte etc …In afara de asta,imobilul pe care-l pui ca ipoteca la banca trebuie sa fie in valoare de 120% minim, din valoarea creditului ce-l primesti(in baza salariilor ce le ai)

Eu nu stiu la ce se gandesc cei ce conduc acest sistem bancar cand dau credite .Daca am avea acei bani ,pentru ce naiba sa ne mai indatoram la banci ? E clar ca daca ma duc la banca, vorba aia…”sa-mi pun singura streangul de gat” ma duc pentru ca nu am bani ,nu ca sa-mi mai ceara si ei o gramada de bani pe care nu-i am nici daca stau in cap.

Dupa alergatura asta si informarea care a durat mai bine de 2 luni, ne-am hotarat sa luam un broker financiar care sa ne poata prezenta variantele fiabile in cazul noastru .Poate ca exista zeci de variante ,insa pentru situatia noastra, cu un teren in concesiune cu drept de cumparare la intabularea casei, cu o fundatie deja executata pe acel teren ,noi doi necasatoriti si fii ploii cum s-ar spune ,au mai ramas doar 2  variante .Una cea pe care acuma ne zbatem sa o rezolvam si speram sa se rezolve si a doua ….sa ne casatorim si sa luam un credit pentru a cumpara un apartament sau o casa si eventual sa uitam de acea concesiune si bani investiti acolo .

Deci clar am ales prima varianta si sa va explic in ce consta. Fiind necasatoriti putem lua fiecare dintre noi cate un credit pentru prima casa ,mai ales ca la salariile mizere care sunt in Romania ,evaluarile financiare au iesit destul de mici ,deci clar numai cu 2 credite am acoperii cheltuielile pentru constructia unei case. Daca parintii nostri erau Mafalda , sau aveau ,poate nu ajungeam aici ,insa ei ca si noi ,niste parliti…ne-au oferit cat au putut si acuma ne zbatem noi,pentru un minim de confort,dar al nostru….Ca sa putem lua cele 2 credite trebuie ca la mijloc sa existe o tranzactie ,insa sa facem cumva ca banii din tranzactie sa ne revina noua ca sa putem incepe executia casei . Acest lucru ar fi posibil numai daca eu cumpar apartamentul parintilor lui si el apartamentul parintilor mei . Tranzactiile directe nu erau posibile ,adica eu sa cumpar apartamentul parintilor mei si el pe al parintilor lui, acest lucru fiind considerat “vanzare mascata”, ceea ce bancile nu accepta.

Picand de acord cu varianta aleasa (prezentata mai sus) si singura la acest moment, am inceput demersurile pentru evaluarea financiara, punerea cap la cap a actelor necesare si a celorlalti pasi de urmat …pe care-i voi povesti intr-un urmator articol.

PS: deci Micutule, cele discutate anul trecut prin aprilie – mai , au ramas valabile , casa se va construi….

Sursa foto…

Poate ca ati mai vazut si in postarile anterioare ca am tot pomenit despre acest subiect ….Credit -prima casa.

Ma gandisem la un moment dat, sa termin cu toata acesta umblatura si apoi sa scriu ,insa am avut o saptamana de rahat(din aceasta cauza…creditul) si asa ca m-am hotarat acuma sa scriu despre acest subiect.

Sa  incepem cu inceputul…

Vreti un credit pentru prima casa ,inainte de a incepe demersurile ,va sfatuiesc sa va incarcati cu multa rabdare. Incercati sa luati bancile la rand si sa vedeti care dintre ele va da o simulare de platire a ratelor si valoarea creditului ,asta ca sa aveti idee la ce banca mergeti sa va depuneti dosarul .Eu dupa 2 luni de alergatura ,m-am hotarat sa ma duc la un broker financiar de imobiliare si acuma acea persoana se ocupa de dosarul meu. Asigurati-va ca minim cu 3 luni inainte de a va apuca de dosar ca nu mai aveti si alte credite(daca e posibil) si ca aveti salariul marit conform legilor Romaniei ,adicatelea cu act aditional in care marirea de salariu sa fie justificata .Daca este mai mult de 30% se face acest lucru numai cu schimbare de functie, in baza diplomelor voastre ce atesta noul statut.

Sa va prezint pasii de urmat:

 1.Informare

Este vorba despre ceea ce am prezentat mai sus si anume colindatul pe la banci pentru a te informa de acte necesare si o eventuala estimare a creditului ce-l poti lua.

2.Depunerea documentelor.

Acte necesare:
-adeverinta de venit(ti-o da brokerul /banca si trebuie completata de catre societatea unde esti angajat)
-copie dupa buletin
-copie stampilata cu “conform cu originalul” la contract de munca si actele aditionale aferente acestuia,
-carte de munca-originala + copie
-fisa fiscala pe anul anterior (2011 in cazul de fata)- copie( daca ai lucrat cumva la mai multe societati ,de la toate iti trebuie acasta fisa fiscala)
-extras de cont cu ultimele min 3 salarii,stampilat de banca unde se vireaza salariul ,sau ultimele 3 fluturase cu salariul.

-ultima factura emisa pe adresa de domiciliu(depinde de la banca la banca pe care o cere)

Cu aceste acte se face o pre-aprobare financiara ,adicatelea banca iti transmite cam la ce suma sa te astepti, ca tu poate visezi o suma ,dar banca sigur iti va spulbera visele.In momentul in care ai terminat cu acesta etapa ,trebuie sa pregatesti actele imobilului pe care doresti sa-l achizitionezi si se trece la pasul urmator

3.Acte imobil ce doresti sa-l achizitionezi

-contract vanzare cumparare al apartamentului
-CF actualizat
-copie buletin(pasaport) al proprietarilor apartamentului.
In functie de fiecare caz in parte se mai aduc si alte acte ….ce vi se cer la banca.In momentul in care aceste acte sunt verificate si nu apar ca fiind ipoteci pentru alte credite sau…ma rog ,nu sunt ale bancilor,acestea se aproba si se adauga la dosar ,urmand evaluarea imobilului.

4.Evaluarea imobilului

Banca va deschide un cont pe numele tau ,in care tu vei depune o suma stipulata de banca.Aceasta suma reprezinta plata pentru evaluatorul ce va fi trimis din partea banci sa evalueze imobilul ce vrei sa-l cumperi.Acesta va fi evaluat in functie de structura de rezistenta , anul constructiei , suprafata ,confort ,zona unde se afla ca pozitionare,ca dezvoltare industriala,turistica etc si probabil ca multe altele (acestea le-am aflat eu).

Evaluatorul va merge pe teren si va face o evaluare .In momentul in care te suna banca sti clar cati bani poti lua de la banca.Acest lucru il dicteaza evaluarea dar si pasul urmator  …certificatul  energetic(va urma prezentat).Tu sti ca in preaprobarea financiara ti s-a aprobat o suma .Sa zicem de exemplu 50000 euro,iar evaluarea imobilului a iesit la 60000(cel mai fericit caz ca este evaluat  mai mult). Din evaluarea facuta scazi 5% (avansul care tu trebuie sa-l dai la creditele pentru prima casa) si inseamna ca banca ar trebui sa-ti dea 57000 euro,insa dosarul tau s-a aprobat la 50000 euro maxim,asta inseamna ca te apuci sa negociezi cu vanzatorul….:(

Inainte de pasul 5 se va face de catre proprietarul imobilului, auditul energetic al apartamentului , care este facut de o persoana specializata .Am inteles ca sa dat lege ca nici o tranzactie imobiliara sa nu mai poata fi facuta fara acest certificat energetic care certifica clasa de energie in care se afla imobilul .(voi dezvolta subiectul poate in alt articol) . O mica mentiune, pentru a fi aprobata tranzactia ar trebui ca imobilul sa aiba minim clasa C de energie.

 5.Aprobarea finala

Dupa primirea aprobarii finale din partea Bancii va trebui sa prezinti la banca extrasul de Carte Funciara de Informare a imobilului emis cu cel mult 15 zile de la data primirii aprobarii din partea bancii si antecontractul (precontractului ) de vanzare-cumparare incheiat cu vanzatorul imobilului la un notar public .Daca tot ajungeti acolo ,va mai trebuie si o declaratie pe proprie raspundere ca nu aveti alte proprietati .

Sa nu uit….daca proprietarul este casatorit ,iar unul dintre ei este plecat din tara ,trebuie sa faceci pe dracu in patru sa fie ambi proprietari la semnarea precontractului ,iar daca plecarea este musai rapida…sa se faca o imputernicire catre partenerul de viata ,tot la notar ,prin care cel plecat imputerniceste pe celalt pentru semnarea contractului final de vanzare cumparare.

Urmeaza si alte etape pe care eu inca nu le-am trecut ,insa va voi tine la curent cu acestea dar si cu alergatura de care a fost nevoie pana in acest moment.

Cum spunea cineva ,”vrei casa?….rabdare si tutun si o vei avea ”

Sursa foto…

Vezi continuarea…